Preguntas frecuentes
Resolvemos las dudas que pueda tener en permisos de obras, inspecciones técnicas de edificios (ITE), publicidad en la fachada, responsabilidades de las comunidad, etc.¿Es necesario un permiso de obras?
La Ley Orgánica de la edificación – LOE (Ley 38/1999 de 5 de noviembre) define en el Capítulo II, artículo 5 que: «La construcción de edificios, la realización de obras que en ellos se ejecuten y la su empleo necesitarán las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas necesarias, de conformidad con la normativa aplicable «.
Cada ayuntamiento a través de sus Normas Urbanísticas define qué trabajos de edificación necesitan tramitación de una licencia de obras y la documentación a presentar.
Las Normas Urbanísticas del PGM de Barcelona establecen en el Capítulo 5 artículo 42, las obras que están sujetas a pedir licencia, entre ellas las «(…) obras de edificación, tanto las de nueva planta como las de ampliación o reforma, así como las de conservación, reparación o mejora, con excepción dentro de estas últimas, de las obras interiores que no supongan cambios en las aberturas, paredes, pilares o techos, ni a la distribución interior del edificio (…) «.
Existen diferentes modalidades de permisos de obras:
Enterado de obras
Tiene por objeto la comunicación, por parte de los propietarios, del inicio de pequeñas obras, para que la Administración tenga conocimiento.
Este procedimiento se aplica a las obras para las que no sea necesario un proyecto técnico, ya que no alteran la estructura, el aspecto exterior de la construcción, no modifica las distribuciones (no se hacen derribo de tabiques ni nuevas distribuciones), ni afectan a la seguridad de las construcciones existentes y que no se necesita una licencia de obras en la aplicación de la normativa urbanística.
Comunicado de obras / Licencia de obras menores
Necesario para la realización de reformas interiores, movimiento de tabiques, afectaciones estructurales, trabajos en patios, fachadas, azoteas y medianeras. La instalación de un ascensor interior de una finca, siempre se tramita como Obras Menores.
La tramitación de un Comunicado o Licencia de Obras Menores, depende del tipo de actuación y de la zona de la Ciudad donde se encuentre ubicado el edificio.
Será necesaria la presentación de una documentación técnica y un ASUME* de un técnico.
Autoritzación para actuaciones de urgencia
Este tipo de actuaciones abarcan los trabajos de instalación de medidas de protección en edificios, tales como mallas o puntales. El permiso se otorga en 24 horas.
Será necesaria la presentación de una documentación técnica y un ASUME* de un técnico. Una vez realizados estos trabajos, el Ayuntamiento da un plazo de un mes para tramitar un Comunicado o Licencia de obras para realizar las obras de reparación.
Licencia de obras mayores
Necesaria para la realización de obras que alteren la volumetría o superficie del edificio, incrementen el número de viviendas, cambios de uso, etc.
¿Cuanto tarda un permiso de obras?
Varía en función del tipo de Licencia que se ha solicitado::
- Enterado de obras: Instantáneo al hacer la solicitud.
- Comunicado de obras: Instantáneo al hacer la solicitud.
- Actuación de urgencia: 24 horas a la presentación de la solicitud.
- Obras menores: 1 a 3 meses desde la presentación de la solicitud. En algunos barrios se puede demorar más tiempo.
- Obras mayores: 1 a 3 meses desde la presentación de la solicitud. En algunos barrios se puede demorar más tiempo.
Ayudas y subvenciones
En la ciudad de Barcelona, lo concede el Consorcio de la vivienda de Barcelona, formado por la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona a través de Barcelona Posa’t Guapa, y cubre obras estructurales, rehabilitación de fachadas, patios, azoteas, mejoras de la accesibilidad a los edificios, instalaciones, sostenibilidad, etc.
Para el resto del territorio, la Generalitat de Cataluña y los diferentes ayuntamientos, conceden ayudas en este mismo sentido.
Otras entidades públicas, como el ICAEN (Institut Català de l’Energía) ha abierto este año 2011, la segunda convocatoria de subvenciones del Plan Renove de Ventanas. Esta subvención tiene como objetivo fomentar la sustitución de cerramientos viejos (ventanas, puertas vidrieras, claraboyas, …) por otros nuevos, con más aislamiento térmico, de manera que se produzcan gastos mínimos en el consumo de energía respecto la climatización. Con este mismo objetivo, también se subvencionará la renovación o la incorporación de protecciones solares y toldos.
Posibilidad de publicidad en la fachada
Desde nuestra empresa nos ponemos en contacto con diferentes empresas gestoras de publicidad, para estudiar la viabilidad para la instalación de lonas publicitarias en los andamios durante los trabajos de rehabilitación de fachadas.
De esta manera, los beneficios generados por esta publicidad pueden llegar a pagar, en algunos casos, un porcentaje muy alto de la rehabilitación.
Gestión y tratamiento de fibrocemento
El fibrocemento es un material que contiene amianto. Estos materiales son considerados por la legislación medioambiental como un residuo peligroso. Actualmente podemos encontrar elementos de fibrocemento en bajantes, chimeneas, placas de cubierta y depósitos de aguas, entre otros. Si usted es poseedor de este tipo de materiales y quiere gestionarlo correctamente hasta un vertedero final, necesita contratar una empresa acreditada por el Departament de Treball de la Generalidat de Cataluña para que realice el desmontaje de estos elementos, su gestión y el transporte hasta un vertedero autorizado mediante un transporte especial acreditado. Todas las empresas acreditadas se encuentran dentro del Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA).
Para la manipulación de estos materiales la Ley exige la realización de un Plan de trabajo que deberá aprobar el Departament de Traball de la Generalidat de Cataluña en un periodo máximo de 45 días anteriores al inicio de los trabajos. Para trabajos de duración inferior a una jornada, este Plan puede ser genérico y no hay previa aprobación de la Generalitat.
Responsabilidades de las comunidades
El Decreto 1627/1997 referente a los requisitos mínimos de Seguridad y Salud en las obras de construcción y la Ley de Prevención de Riesgos Laborales 31/1995, establecen que todas las empresas que intervienen en un proceso de construcción, deberán acreditar una serie de requisitos en cuanto a seguridad y salud, formación e información a los trabajadores, prevención de riesgos, etc. Del mismo modo, deben tener vigente un Seguro de Responsabilidad Civil, estar al corriente de los pagos con la Seguridad Social y Hacienda, estar inscritos en el REA (Registro de Empresas Acreditadas), etc.
El hecho de contratar los servicios de una empresa que no pueda acreditar estos requisitos, puede suponer en caso de siniestro o inspección, una responsabilidad compartida con la Comunidad que les ha contratado.
Del mismo modo, la realización de obras en espacios comunitarios sin tener el correspondiente permiso del Ayuntamiento, incurrirá en una falta que puede derivar en una sanción económica, además de tener que realizar una legalización de las obras que se pretendían hacer.
¿Qué hacer ante una Orden de Conservación?
La Orden de Conservación es una comunicación del Ayuntamiento hecha a través de los técnicos municipales o de Bomberos, en la que se hace constar el mal estado de una finca o de un elemento que puede suponer un peligro para la seguridad pública, y que hay que subsanar. Con esta Orden, comienza un expediente sancionador. Para detenerlo, se deberá tramitar una licencia y entrar instancia al Ayuntamiento haciendo constar este hecho. Para cerrar el expediente una vez realizadas las obras de adecuación, deberá presentar un Certificado Final de Obra y un Certificado de Paramentos Exteriores firmados por un técnico.
¿Es necesario hacer la Inspección Técnica de Edificios (ITE)?
Se estableció en el Decreto 187/2010 de 23 de noviembre y la finalidad de esta inspección es instituir un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas para verificar el deber que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles. Según la antigüedad de la finca, hay un plazo máximo para pasar la inspección. A partir del año 2012, las fincas con una antigüedad de más de 30 años, deberán tener pasada la ITE.
La inspección técnica de los edificios de viviendas se llevará a cabo un/a técnico/ a con titulación de arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.
¿Qué hacer ante un Informe de Cumplimiento de RTB?
El RBT (Reglamento de Baja Tensión) tiene por objeto establecer las condiciones técnicas y garantías que deben reunir las instalaciones eléctricas conectadas a una fuente de suministro dentro de los límites de la baja tensión, con el fin de preservar la seguridad de las personas y los bienes, asegurar el normal funcionamiento de las instalaciones y contribuir a la fiabilidad técnica y a la eficiencia económica de las instalaciones, por eso desde las oficinas de control acreditadas por la Generalitat se hacen revisiones periódicas para comprobar el estado de las instalaciones comunitarias de los edificios. De estas revisiones sale un informe donde se muestran las deficiencias de la instalación y que habrá subsanar lo antes posible por parte de una empresa instaladora autorizada.
El incumplimiento de los requisitos expresados en el informe pueden incurrir en responsabilidades civiles y penales, sin perjuicio de la sanción administrativa que puede imponerse, previa apertura de un expediente sancionador.